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本报告导读：

央行公布7 月社融和新增人民币贷款数据，整体看由于房地产行业的缩表，对信用仍然有负向影响，存贷款增速差隐含利率仍然有下调空间，用以稳定楼市。

摘要：

7月社融和人民币贷款增量较去年同期均少增，其中住户部门影响最大，为净减少，隐含楼市仍未企稳的状态，且对于信贷的态度较年初发生转变。1）社融单月增量为5282 亿元，同比去年同期少增2703 亿元，同时，人民币贷款为3459 亿元，同比去年同期少增3498 亿元。造成少增部分最大的贡献是住户部门，按人民币贷款口径，住户部门减少了2007 亿元，且短期贷款和中长期贷款均减少。2）根据克而瑞数据，7 月百强房企销售金额同比增速也较6 月进一步走弱，因此，金融数据的回落也在预期之中，楼市仍未好转；3）中长期贷款减少已经出现多次，而短贷的同步减少，也显示出置换贷款的减少，但并没有带来中长期贷款的增量，也即居民整体来看正在信贷削减。

从余额来看，存贷款增速差已经保持了相当长的时间，自2022 年下半年以来均如此，隐含利率仍然有下调空间，且主要在住户部门，有助于稳定楼市。

截止7 月底，M2 余额为285 万亿元，同比增长10.7%，社融余额为366 万亿元，同比增8.9%，较M2 增速低1.8pct，且本来存贷款增速差始于2022 年，已有较长时间；2）回顾前面两次存贷款增速倒挂时期，也即2008 年和2015年，都出现了利率的调降，来提高贷款的需求，因此，本轮周期中，利率的下调仍然有空间；3）目前短端利率已经有较大幅度的下调，而长端利率仍然保持了较高的水平，按照LPR5Y 来看，仍然为4.2%，相较于其他风险等级一样的资产来说，该利率水平仍然较高，下调有助于稳定楼市。

接下来将进入持续的行业总量数据低基数期，数据的边际回暖也将出现，但预期仍然需要进一步修复。2022 年下半年，行业的总量数据进入低基数期，尤其是进入到8 月后，因停工停贷事件导致的居民预期走差，因此，按照目前政策的引导，数据的边际回暖将出现。但是需要注意的是，楼市的表现需要匹配房企的债务到期，例如，2023 年以来，房企的融资仍然处于负增长，同时，面对竣工面积同比增长18%，对资金的消耗较大，那么，具备造血功能的销售端，也需要较高的增速，来满足偿债和工程款支出。

贷款利率的下降仍在路上，7 月百城首套主流房贷利率较6 月下降10bp，预计仍将保持下降趋势，以稳定楼市。按照贝壳研究院监测，7 月百城首套房主流房贷利率为3.90%，二套房利率为4.81%，较6 月均下降10bp。在2022年发布政策，房价同环比连续下跌超过3 个月的城市，可以突破原定利率的下限，即LPR5Y-20bp，越来越多的城市执行了突破下限的政策。考虑到7月销售较6 月份进一步走弱，也即在下调利率之后，销售仍未有明显好转，预计利率也将做进一步的下调。

继续阶段性推荐开发，全年继续看好园区。维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。